Cómo comprar una buena parcela
Según las estadísticas, la venta de suelos urbanos y fincas rústicas se ha elevado considerablemente. Por una parte, están los inversores que quieren un activo estable, y por otra, los que hemos aprendido que ya no es tan «bonito» vivir en una ciudad.
Sólo queremos construirnos una casa, con un buen jardín, sol por todas partes, vecinos que no molesten mucho y mirar si conseguimos un terreno en venta barato ¡el objetivo es sencillo! Pero acertar con la compra del suelo, es otra cosa.
Hoy, no vamos a mirar si el solar es barato o caro, ni tampoco si cumple con la normativa, que lo damos por hecho. La intención es resolver una pregunta simple… ¿Dónde voy a construir la casa, es un buen lugar?
¿Por qué es importante analizar el lugar?
La situación geográfica de la parcela y su entorno, la topografía o la climatología, por ejemplo, son directamente responsables de si nuestro futuro en la nueva vivienda, será más cómodo o menos ¡que no es poco!
Un diseño arquitectónico que tenga éxito, debe ser sensible al lugar en el que se encuentra… By Edward T. White
Para que reconozcas que el lugar donde construiremos nuestra vivienda tiene un impacto enorme sobre la casa. Por ejemplo, sólo analizando el «clima» tendríamos:
| Factores ambientales interiores | Factores ambientales externos |
| Iluminación natural | Nubosidad |
| Temperatura radiante media – nivel aislamiento / acristalamiento | Soleamiento e irradiación |
| Comodidad térmica | Temperatura del aire |
| Humedad relativa | Humedad y pluviometría |
| Ventilación | Viento |
| Calidad del aire | Contaminación atmosférica |
| Aislamiento acústico | Contaminación acústica |
Y sin valorar el coste económico de los efectos del «clima zonal». Las condiciones de comodidad deseadas en el interior de nuestra casa tienen una relación directa con las condiciones exteriores donde se ubicará nuestra parcela.
Demasiadas veces nos centramos en el aspecto económico y poco, en analizar, sí realmente la parcela que estamos comprando cubre nuestras necesidades para construir una casa. Pero… ¿Por dónde empiezo?
- Primero… ¡No existe la parcela perfecta! Aunque tengas los bolsillos llenos de billetes verdes o poco dinero, siempre habrá un «pero…». Y, por lo tanto, necesitamos ver las vulnerabilidades del terreno/lugar.
- En segundo lugar, necesitamos una «ruta de investigación» para conocer qué deberíamos mirar. Un pequeño análisis donde reconocer qué problemas pueden aparecer, pero, también, las ventajas o si nos conviene ese suelo para nuestra vivienda.
Para empezar un análisis coherente nos fijamos en tres etapas básicas:
| Etapa | Descripción |
| Recopilación de datos | Recoger información sobre el lugar, incluyendo datos físicos, culturales, históricos y ambientales. |
| Análisis de datos | Examinar y entender los datos recogidos, buscando patrones, relaciones y características únicas. |
| Síntesis de datos | Integrar los datos analizados en un entendimiento coherente y completo del lugar. |
Lo más difícil es entender qué elementos son esenciales para acertar en la búsqueda de ese solar soñado. Unos pueden ser obvios, pero otros, nos aportarán información interesante…
Claves para revisar la parcela ideal
Necesitamos identificar si la parcela que estamos interesados en comprar, nos beneficia para poder construir una casa.
Para hacer un análisis, que no sea ni una «chapuza» ni llegar a la calidad de una inmobiliaria o estudio de arquitectura. Hemos creado un checklist que se basa en preguntas ¡algo rápido! Y hay que entender que:
- Partimos de los criterios base evaluados por Edward T. White. Arquitecto y educador estadounidense conocido por su enfoque en el análisis del lugar ante el diseño arquitectónico.
- Las valoraciones serán según perspectiva del comprador. Por ejemplo, hay gente que le gustaría vivir cerca de muchos vecinos (Califica como «Positivo»), o al revés (Califica como «Negativo»)
Al final del artículo está la plantilla en formato Google Sheets (Excel) para verla y copiarla gratis
Toca mirar los parámetros de estudio. Como ejemplo, para hacerlo un poco más realista – es para las imágenes – escogemos un suelo urbano de Servihabitat en la Urb. Valle Paraiso Xalo (Provincia Alicante – España). Empezamos…
1.- Ubicación
- Objetivo: Obtener datos de la ubicación geográfica del terreno en un mapa con relación a poblaciones cercanas:
- Herramientas a utilizar: Cualquier herramienta online de mapas que podamos utilizar para medir distancias y ver ortofotos (fotografías aéreas). Ejemplo: Google Maps, más el CANVA que es gratis para el montaje y superposición gráfica de imágenes.
PREGUNTAS —————-
- ¿Cuál es la situación de las poblaciones cercanas al terreno que queremos comprar?
- ¿Las poblaciones están cerca, lejos, muy lejos?
- ¿Cuánto tiempo se tarda en viajar desde la parcela hasta las zonas urbanas?
- ¿A qué distancia se encuentran los vecinos?… Cerca, lejos, muy lejos.
- ¿Hay varios accesos disponibles para llegar al suelo?
- ¿En qué estado se encuentran los viales cercanos al terreno?
REPORTAJE GRÁFICO —-
2.- Infraestructura, servicios y vecindario
Objetivo: Informarnos de cómo el entorno más próximo nos puede afectar
- Objetivo: Informarnos de cómo el entorno más próximo nos puede afectar.
- Herramientas a utilizar: Cualquier herramienta online de mapas que podamos utilizar para extraer información del entorno y sus servicios. Ejemplo: Google Maps y Google Street View, más el CANVA para grafismo/imágenes.
PREGUNTAS —————-
- ¿Se construirán más propiedades en el vecindario según el mapa?
- ¿Cuáles son las tipologías de los edificios existentes alrededor de nuestra parcela?
- ¿Qué usos tienen los edificios que nos rodean y podrían cambiar en el futuro (residencial, terciario, etc)?
- ¿Existe alguna edificación en el vecindario con un valor particular (histórico, industrial, etc)?
- ¿Cuáles son las calles principales y secundarias en nuestro vecindario?
- ¿En qué zonas colindantes hay más paso de vehículos?
- ¿Qué rutas de servicios, como basura y paradas de autobús, están cerca de nuestra parcela?
- ¿Qué espacios libres alrededor de nuestra parcela podrían convertirse en zonas verdes o ser edificados?
- ¿Cómo es la iluminación en nuestro barrio?
- ¿Qué sistema de alcantarillado pluvial hay en el barrio?
- ¿Tenemos acceso a servicios básicos como agua, alcantarillado, electricidad y gas cerca de la parcela?
REPORTAJE GRÁFICO —-
3.- Topografía del entorno: elementos naturales y artificiales
- Objetivo: Evaluar qué elementos físicos pueden afectar o beneficiar ante la construcción de una vivienda.
- Herramientas a utilizar: Cualquier herramienta online de mapas topográficos con niveles y relieves. Ejemplo: Google Earth (Muy recomendable su descarga, es gratis y con visión 3D de los elementos cercanos, incluyendo sombras), Catastro, desde Geo Portal para España (Tiene mil capas para ver vegetación, zonas inundables, niveles, etc), desde el Centro Nacional de Información Geográfica (CNIG).
🟧 Nota: Desde el Centro Nacional de Información Geográfica (CNIG – España) se puede obtener la planimetría en DWG (CAD) de una zona en concreto.
PREGUNTAS —————-
- ¿Hay cerca algún montículo, cresta o pequeño pico?
- ¿La parcela está situada en una montaña? Valora parte alta, media y baja.
- ¿La zona alrededor de la parcela es plano o inclinada?
- ¿Los patrones de drenaje de los elementos naturales nos pueden afectar por inundación?
- ¿Hay posibilidad de posibles desprendimientos por elementos naturales cercanos?
- ¿Hay zanjas o agujeros cercanos a la parcela que pueden producir algún tipo de daño?
- ¿Tenemos cerca ríos, piscinas o estanques que nos pueden afectar?
- ¿Tenemos árboles o vegetación exuberante cerca de la parcela?
- ¿Hay elementos naturales de vegetación que puedan aportar sombra?
- ¿Hay elementos naturales de vegetación que puedan quitarnos vistas?
- ¿Podemos tener peligro de incendio cerca de la parcela por la vegetación?
- ¿Tenemos edificios o algún tipo de construcción cerca de la parcela?
- ¿Hay edificios o algún tipo de construcción que puedan aportar sombra?
- ¿Hay edificios o algún tipo de construcción que puedan quitarnos vistas?
REPORTAJE GRÁFICO —-
4.- Topografía del propio terreno
Objetivo: Reconocer los posibles obstáculos de la parcela ante una construcción futura
- Objetivo: Reconocer los posibles obstáculos en la propia parcela ante una construcción futura.
- Herramientas a utilizar: Cualquier herramienta online de mapas topográficos con niveles y relieves. Ejemplo: Google Earth, Catastro, desde Geoportal o Centro Nacional de Información Geográfica (CNIG) de España, y desde el portal de Andrew Marsh para ver el recorrido del Sol sobre un punto determinado.
PREGUNTAS —————
- ¿Tenemos un suelo inclinado o plano?
- ¿Qué tipo de suelo tiene la parcela; es rocoso, compuesto de pequeños áridos o arcillosos?
- ¿Cuánto mide la parcela que queremos comprar?
- ¿Tenemos acceso a servicios básicos; agua, alcantarillado, electricidad, gas, etc, en la propia parcela?
- ¿Tenemos dentro de la parcela algún elemento que hay que preservar o algún tipo de vial?
- ¿Tenemos vegetación – incluido árboles – dentro de la parcela?
- ¿Qué orientación tiene la parcela?
| Hemisferio Norte (Ejemplo: España) | |||
| Orientación | Relación con el Sol | Ventajas | Tipo de Espacio |
| Norte | Recibe menos luz solar directa durante todo el año | Menor carga de calor, ideal para espacios que requieren menos calefacción y enfriamiento | Espacios de trabajo, habitaciones que requieren menos luz |
| Sur | Recibe la mayor cantidad de luz solar directa durante el año | Mayor carga de calor, ideal para espacios que requieren más calefacción y luz solar; perfecto para la colocación de paneles solares | Salones, cocinas, espacios con paneles solares |
| Este | Recibe luz solar directa en la mañana | Permite una iluminación y calentamiento temprano, ideal para áreas de estar en la mañana | Comedor, cocina, áreas de desayuno |
| Oeste | Recibe luz solar directa en la tarde | Proporciona luz y calor por la tarde, ideal para habitaciones usadas principalmente en la tarde o noche | Habitaciones, salas de estar, patios |
| Hemisferio Sur (Ejemplo: Argentina) | |||
| Orientación | Relación con el Sol | Ventajas | Tipo de Espacio |
| Norte | Recibe la mayor cantidad de luz solar directa durante el año | Mayor carga de calor, ideal para espacios que requieren más calefacción y luz solar; perfecto para la colocación de paneles solares | Salones, cocinas, espacios con paneles solares |
| Sur | Recibe menos luz solar directa durante todo el año | Menor carga de calor, ideal para espacios que requieren menos calefacción y enfriamiento | Espacios de trabajo, habitaciones que requieren menos luz |
| Este | Recibe luz solar directa en la mañana | Permite una iluminación y calentamiento temprano, ideal para áreas de estar en la mañana | Comedor, cocina, áreas de desayuno |
| Oeste | Recibe luz solar directa en la tarde | Proporciona luz y calor por la tarde, ideal para habitaciones usadas principalmente en la tarde o noche | Habitaciones, salas de estar, patios |
- ¿Qué patrones de sol y sombra tenemos a lo largo del año? – Asoleamiento
- ¿Qué comportamiento tienen las lluvias sobre la superficie del terreno?
- ¿La parcela es susceptible de inundarse?
REPORTAJE GRÁFICO —-
5.- Tamaño, zonificación y urbanismo
- Objetivo: Identificar las restricciones sobre el tipo de edificación que queremos construir según la normativa urbanística vigente.
- Herramientas a utilizar: Se debe de realizar visita a la administración pertinente para una consulta urbanística ¡es un tema obligatorio!
🟧 Nota: Muy recomendable pedir al Ayuntamiento pertinente que realice un certificado urbanístico de la parcela. Podrás ver cualquier afección sobre la misma ¡dormirás más tranquilo! y además suelen ser baratos.
PREGUNTAS ————–
- ¿Qué clasificación actual del suelo tenemos?
- ¿Podemos construir una vivienda?
- ¿Cuánto mide nuestra parcela según el plano urbanístico?
- ¿Existe alguna obligación de ceder suelo por alguna cuestión determinada?
- ¿Cuáles son los lindes y posibles separaciones obligatorias al vial/vecino?
- ¿Tenemos obligación de urbanizar las calles colindantes, si no existen?
- ¿Qué derechos de viales tenemos alrededor de nuestra parcela?
- ¿Qué derechos de servicios al construir una vivienda podemos adquirir?
- ¿Nuestra parcela está afectada por alguna servidumbre?
- ¿Qué edificabilidad tenemos en la parcela? ¿Cuántos metros podemos construir?
- ¿Qué restricciones de altura tenemos?
- ¿Qué restricciones estéticas podemos tener si construimos una vivienda?
- ¿Hay pensado alguna remodelación del entorno urbano/rústico de la parcela?
- ¿Existe algún proyecto a futuro que pueda influir en nuestra parcela?
6.- Aspecto legales externos
- Objetivo: Reconocer las posibles vulnerabilidades y problemas desde una perspectiva legal (no urbanística).
- Herramientas a utilizar: Se recomienda preguntar en asesoría legal pertinente.
🟧 Nota: Este apartado puede ser muy complicado por la documentación a interpretar que, además, depende de la particularidad de cada parcela. Aporte de preguntas muy básicas.
PREGUNTAS ————–
- ¿Tenemos escritura o nota simple del terreno?… Importantísimo mirar; superficie de suelo, deudas de la propia parcela, si son varios propietarios, servidumbres, y con especial atención al apartado de Advertencias y Condicionantes de la nota simple.
- ¿Cómo se identifica nuestra parcela en Catastro, qué características tiene y posibles advertencias?… Los propietarios pueden adquirir un certificado catastral que detalla más información.
- ¿La parcela forma parte de una división horizontal o tiene su propia finca registral? Si está en D. Horizontal, verificar que están al corriente de los pagos y/o no tienen ninguna deuda.
7.- Clima zonal
- Objetivo: Obtener una visión general de cómo las condiciones climatológicas de la zona nos pueden afectar tanto en la vida cotidiana como en la construcción que vamos a realizar.
- Herramientas a utilizar: Cualquier herramienta online para el análisis climático que incluya historia. Ejemplo; Meteoblue que puedes buscar por localidades con historial completo, incluido rangos de vientos.
🟧 Nota: Apartado que influye de forma directa sobre el tipo de construcción que tendremos que realizar desde una perspectiva de eficiencia energética o de confort del usuario, entre otros puntos.
| Condiciones climáticas | Cómo afecta |
| Nubosidad | Iluminación natural |
| Soleamiento e irradiación | Temperatura radiante media – nivel aislamiento / acristalamiento |
| Temperatura del aire | Comodidad térmica |
| Humedad y pluviometría | Humedad relativa |
| Viento | Ventilación |
| Contaminación atmosférica | Calidad del aire |
| Contaminación acústica | Aislamiento acústico |
PREGUNTAS —————
- ¿Hay muchos días del año con nubosidad?
- ¿Qué radiación por el Sol tenemos a lo largo del año?
- ¿Cuál es la temperatura media del aire a lo largo del año?
- ¿Llueve mucho en esa zona?
- ¿Cuál es la humedad media a lo largo del año?
- ¿Hace mucho viento a lo largo del año?
- ¿En qué dirección corre el viento principalmente?
- ¿Hay contaminación atmosférica en la zona?
- ¿Hay contaminación acústica en la zona?
REPORTAJE GRÁFICO —-
8.- Análisis sensorial
- Objetivo: Aportar información sobre aspectos visuales, auditivos y olfativos. Este apartado es exclusivamente cuando visitamos el terreno que queremos comprar y teniendo en cuenta la probabilidad de continuidad en el tiempo.
- Herramientas a utilizar: Visitar la ubicación del suelo, libreta y cámara de fotos.
PREGUNTAS —————
- ¿Tenemos buenas vistas y despejadas desde dentro de la parcela en la dirección norte?
- ¿Tenemos buenas vistas y despejadas desde dentro de la parcela en la dirección sur?
- ¿Tenemos buenas vistas y despejadas desde dentro de la parcela en la dirección este?
- ¿Tenemos buenas vistas y despejadas desde dentro de la parcela en la dirección oeste?
- ¿Pueden mirar lo que hacemos dentro de la parcela desde la dirección norte?
- ¿Pueden mirar lo que hacemos dentro de la parcela desde la dirección sur?
- ¿Pueden mirar lo que hacemos dentro de la parcela desde la dirección este?
- ¿Pueden mirar lo que hacemos dentro de la parcela desde la dirección oeste?
- ¿Tenemos ruidos significativos alrededor de la parcela?
- ¿Hay algún olor significativo alrededor de la parcela?
9.- Aspectos humanos y culturales del entorno
Objetivo: Entender cómo es el vecindario desde una perspectiva de las relaciones humanas y posibles actividades con los vecinos.
- Objetivo: Entender cómo es el vecindario desde una perspectiva de las relaciones humanas y posibles actividades con los vecinos.
- Herramientas a utilizar: Mejor visitar la ubicación del suelo, libreta y cámara de fotos. También podríamos utilizar la web de GeoPortal o Catastro para extraer alguna información socioeconómica de la zona.
PREGUNTAS ————–
- ¿Tienes muchos vecinos alrededor de tu parcela?
- ¿Tienes vecinos cerca o lejos de tu parcela?
- ¿El vecindario está formado por familias?
- ¿La mayoría de vecinos son jóvenes o mayores?
- ¿La mayoría de los vecinos hablan tu idioma o no?
- ¿Qué nivel económico pueden tener tus vecinos; bajo, medio, alto?
- ¿Ves signos de vandalismo o delincuencia?
- ¿Se realizan actividades a lo largo del año por parte de los vecinos?
- ¿Hay algún festival, ferias de artesanía o eventos cerca de la parcela?
- ¿Las propiedades cercanas a la parcela son con estilo moderno o tradicional?
Recuerda que tenemos un artículo interesante sobre cómo buscar la casa ideal.
Plantilla análisis terreno
El Documento de Google Sheets forma una plantilla estilo «checklist» y gráficos, con todas las preguntas expuestas anteriormente.
Puedes VER Y COPIAR PLANTILLA desde AQUÍ. Recuerda que debes estar «logeado» en Google para ir a Archivo > Hacer una Copia. Hay que entender que:
- El documento tiene tres páginas: Resumen, Preguntas (donde se realiza el «check») y herramientas online (las que hemos utilizado en el artículo).
- La plantilla no está protegida, así se puede adaptar según vuestras consideraciones. Por favor, si se utiliza en alguna web, citar este artículo con link.
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