Home Inspector: Inspección de viviendas antes de comprar
¿Vas a comprar una casa? No te la juegues con una simple mirada. La solución para ver realmente qué compras es el llamado Home Inspector y su informe de inspección de viviendas que detecta lo que nadie ve.
Un inspector de viviendas examina y revisa a fondo la propiedad. Su trabajo es describir y comprobar cómo está físicamente lo que ya existe en la casa.
Con un informe de inspección de vivienda sabes al detalle cómo está el inmuebles y, por ejemplo, podrás negociar un mejor precio si aparecen muchos defectos
Qué es un Home Inspector
Un Home Inspector (inspector de viviendas) es un profesional cualificado – arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero – que realiza una revisión visual de una casa o piso no invasiva para evaluar su estado físico general.
Con toda la información obtenida en la revisión del estado de una vivienda, el técnico entrega al cliente un informe de auditoría detallado sobre qué está bien, qué está mal y qué podría darte problemas en la propiedad.
Un Home Inspector revisa la vivienda con criterio técnico; te explica qué está bien, qué está mal y qué podría darte problemas (vicios ocultos)
El profesional debe de ser independiente e imparcial. Se contrata cuando alguien va a comprar o alquilar (a veces vender) un inmueble y quiere saber qué se esconde detrás de la primera impresión.
🟧 Nota: La figura del Home Inspector proviene de Estados Unidos y Canadá (años 70 – 80). Surgió para proteger al comprador de vivienda mediante inspecciones técnicas independientes antes de cerrar una operación inmobiliaria.
Proceso contratar un inspector de viviendas:
- Busca empresa especializada en inspección de viviendas: Localiza varios Home Inspectors, revisa opiniones, experiencia y ejemplos de informes.
- Verificar profesionalidad: Comprueba que tenga seguro de responsabilidad civil, formación técnica y condiciones claras (precio, alcance, plazos).
- Pedir presupuesto: Solicita precio cerrado para la vivienda, local, oficina, chalets, etc, concreta y confirma qué incluye la inspección y el informe.
- Reservar cita: Acordar fecha y hora, idealmente antes de firmar arras o contrato definitivo
- Realizar la inspección: El inspector visita la vivienda, la revisa de forma visual y técnica, toma fotos y notas.
- Recibir el informe: En 1–3 días te envía un informe detallado con hallazgos, fotos y recomendaciones.
Qué revisa un inspector de viviendas
En una inspección de una casa típica, el Home Inspector recorre la vivienda y comprueba, de forma sistemática paso a paso, los elementos más importantes:
- Estructura y envolvente:
- Paredes, techos, suelos, vigas visibles, posibles grietas preocupantes.
- Cubierta/tejado, canalones, filtraciones de agua, humedades.
- Puentes térmicos mediante el uso de cámara termográfica.
- Instalación eléctrica:
- Cuadro eléctrico, toma de tierra, enchufes, interruptores, cableado visible.
- Señales de sobrecarga, conexiones defectuosas, elementos obsoletos o inseguros.
- Fontanería y saneamiento:
- Tuberías visibles, llaves de corte, desagües.
- Fugas, corrosión, baja presión de agua, malos olores, posibles atascos.
- Climatización y ventilación:
- Caldera, aire acondicionado, radiadores, conductos.
- Funcionamiento básico, mantenimiento aparente, posibles riesgos de seguridad.
- Carpinterías y cerramientos:
- Ventanas, puertas, persianas.
- Aislamiento, cierres defectuosos, entradas de aire o agua.
- Sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado
- Inspección visual de Unidades de calefacción, bomba de calor y aire acondicionado
- Conductos y distribución del flujo de aire
- Termostatos y controles
- Signos visibles de fugas o ineficiencias
- Otros aspectos de seguridad y salubridad:
- Barandillas, escaleras, detectores de humo (si los hay).
- Indicios de moho, plagas, materiales potencialmente peligrosos en casas antiguas (como amianto, pinturas con plomo, etc., según el país y la normativa).
La evaluación de la propiedad se hace de forma visual y no invasiva: no se tiran tabiques, ni tampoco no se levantan suelos y no se hacen catas salvo que se contrate algo muy específico.
Una empresa seria debe de ofrecer al cliente un protocolo de revisión del Home Inspector donde se detalle el alcance de la inspección, elementos a revisar y un ejemplo tipo de informe que recibirás
🟧 Nota: No confundir la labor del técnico home inspector con una opinión de un «manitas»; se trata de un análisis basado en normas de habitabilidad y seguridad. Busca detectar vicios ocultos y fallos que pasan desapercibidos al ojo inexperto.
Para qué sirve un Home Inspector
La utilidad real de un diagnóstico técnico del hogar está en las decisiones que te permite tomar:
- 1. Saber en qué te estás metiendo antes de comprar. Te ayuda a ver más allá de la pintura nueva y los muebles bonitos.
- ¿Hay humedades ocultas?
- ¿La instalación eléctrica es antigua y peligrosa?
- ¿El tejado está al final de su vida útil?
- 2. Evitar sorpresas caras después de compra una casa o alquilarla. Si descubres un problema grave antes de firmar, puedes:
- Negociar el precio.
- Pedir que el vendedor repare algo.
- Garantías de habitualidad, protección de la fianza, transparencia en el contrato, etc.
- O incluso decidir no seguir adelante si el riesgo es demasiado alto.
- 3. Tener una hoja de ruta de mantenimiento. Aunque compres igualmente, el informe te sirve como lista de:
- Reparaciones urgentes.
- Cosas que conviene vigilar.
- Elementos que habrá que cambiar en unos años.
- 4. Aportar tranquilidad A veces el resultado es: “La vivienda está razonablemente bien, con defectos normales para su edad”. Eso no significa que sea perfecta, pero sí que no hay señales de alarma importantes ¡y esa paz mental vale mucho!
🟧 Consejo: Revisar los articulo de cómo comprar un terreno con acierto, el de cómo comprar una casa sin tirar el dinero o la calculadora de hipoteca.
Qué NO hace un Home Inspector
Es igual de importante entender las limitaciones del inspector de viviendas:
- No garantiza el futuro: No puede prometer que nunca se romperá una tubería o que el tejado aguantará 20 años. Solo evalúa el estado en el momento de la inspección.
- Su labor no incluye la revisión técnica exhaustiva de sistemas complejos de climatización, instalaciones, etc. No actúa como un técnico instalador especializado; su función se limita a verificar la operatividad básica de los equipos.
- No lo ve todo: No abre catas en paredes ni techos, no desmonta instalaciones complejas, no verifica estado tejado o azotea si no es accesible (Preguntar por temas de drones). Si un problema está completamente oculto, puede pasar desapercibido.
- No es un proyecto de reforma: Puede decirte “esta instalación está anticuada y conviene renovarla”, pero no te hace el diseño ni el presupuesto detallado de la reforma.
- No sustituye a un arquitecto o ingeniero cuando hace falta: Si detecta algo estructural serio, lo habitual es que recomiende que lo revise un técnico especializado.
- No es una tasación. En algunos informes puedes encontrar “esto está mal y costará dinero arreglarlo”, pero no fija el valor de mercado de la vivienda.
🟧 Nota: La manipulación de las instalaciones (sistema de climatización – calefacción, domótica, aparatos especializados, etc) es responsabilidad exclusiva del propietario. Por seguridad, el técnico inspector no debe intervenir en sistemas que no esté familiarizado ¡Su intervención se limita a la verificación funcional y visual del sistema!
Cuándo tiene sentido contratar una inspección de viviendas
El objetivo principal de contratar un home inspector es reducir los posibles riesgos y deficiencias que nos podamos encontrar al comprar una vivienda, sea nueva, de segunda mano o incluso en alquiler.
- Antes de comprar una vivienda de segunda mano. Es el caso más típico. Sobre todo si es una casa antigua, un unifamiliar, o una vivienda con reformas “caseras” que no te inspiran confianza.
- Al recibir una vivienda nueva de obra. Incluso en obra nueva puede haber defectos de ejecución. Un inspector puede ayudarte a hacer una lista de desperfectos para reclamar dentro de los plazos de garantía.
- Antes de vender, para saber qué tienes entre manos. Algunos vendedores lo usan para:
- Detectar problemas y arreglarlos antes de sacar la casa al mercado.
- Ser más transparentes y generar confianza en los compradores.
- Antes de alquilar una propiedad. Una inspección profesional antes de formalizar un contrato de arrendamiento (viviendas, locales, etc) aporta seguridad jurídica y técnica. Garantías de habitualidad, protección de la fianza, transparencia en el contrato, etc.
Cuánto cuesta una inspección técnica de vivienda
Por ejemplo, el precio habitual de una inspección de viviendas para un piso estándar en España se sitúa en la horquilla de los 250 € a 350 €.
Si el reconocimiento técnico es para viviendas unifamiliares, casas de pueblo, adosados, etc, el precio mínimo rondará los 350 Euros, pero aquí hay que considerar variables:
- Metros cuadrados y tipología: Un chalet unifamiliar de dos plantas requiere más tiempo que uno de una planta.
- Ubicación y desplazamiento: Gastos logísticos según la zona geográfica.
- Uso de tecnología avanzada en casos especiales: Por ejemplo, uso de drones para revisar tejados, directamente incrementan el coste bastante.
Diferencias clave: Tasación vs. ITE vs. Inspección Técnica
Algunos usuarios cometen el error crítico de confundir estos términos….»El banco ya ha enviado al tasador, así que la casa está bien». La tasación no protege tu seguridad ni tu confort; protege el dinero del banco.
Si analizamos el informe de estado del inmueble con referencia a otros tipos de informes:
| Concepto | Home Inspection | Tasación Bancaria | ITE (Edificio) |
|---|---|---|---|
| Objetivo Principal | Funcionalidad, habitabilidad y confort. | Garantía hipotecaria (Valorar el activo). | Seguridad pública y deber de conservación. |
| Beneficiario | Tú (El Comprador o arrendatario). | La entidad financiera (El Banco). | La Administración y la comunidad. |
| ¿Qué analiza? | Estado interior, instalaciones y vicios ocultos. | Valor de mercado (€/m²) y legalidad urbanística. | Elementos comunes (fachada, estructura general). |
| Profundidad | Detallada y específica de la propiedad | Superficial (visual rápida). | Generalista del edificio. |
¿Ves la diferencia? Solo la revisión de inmuebles está diseñada para proteger tus intereses
Quién puede ser Home Inspector
Aunque en la normativa española no identifica la figura del inspector de viviendas en su normativa. En este sector, tu «cuñado manitas» o un amigo que sabe de bricolaje no sirven.
Debemos exigir siempre que la inspección de la vivienda la realicen arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros colegiados y que el informe del Home Inspector esté visado por el colegio profesional pertinente… ¿Por qué?
Si el documento que recibimos del Home Inspector está visado por su colegio profesional correspondiente, mínimo nos confirma que es un técnico cualificado
1. Seguro de Responsabilidad Civil:
- Solo un técnico colegiado cuenta con un seguro (SRC) que cubre posibles errores en su diagnóstico visual. Si el inspector pasa por alto un defecto grave por negligencia, hay un seguro que responde. Un «manitas» no te ofrece ninguna garantía.
2. Validez Legal y Normativa:
- La firma de un arquitecto tiene peso probatorio en un juzgado. Conocen la normativa de construcción en España (Código Técnico de la Edificación – CTE) y saben diferenciar lo que es ilegal de lo que simplemente es viejo.
3. Visión Global del Edificio:
- Entienden cómo interactúa la estructura con las instalaciones. Tiene la capacidad de analizar y detectar síntomas de un posible problema constructivo, algo que un ojo no entrenado no detectaría.
🟧 Nota: Hay dos asociaciones internacionales bastante conocidas con estándares, códigos éticos y formación específica:
- International Association of Certified Home Inspectors, puedes verla desde InterNACHI
- The American Society of Home Inspectors (ASHI).
Herramientas que utiliza el inspector de viviendas
Un inspector de viviendas utiliza un kit especializado de herramientas como: una cámara térmica, cámara endoscópica, probadores de enchufes, medidores de humedad, detectores de gas, un sonómetro, medidor láser, cámara 4K, Tablet para toma datos, etc.
¡Incluso se utilizan drones para revisar las cubiertas y azoteas de casas! Ten en cuenta que no todo es tecnología punta. También usan tarjetas para medición de grietas, bolas de nivel y nivel manual, linterna, un espejo retráctil, etc.
🟧 Nota: Las empresas más conocidas del sector tienen sus propios software de gestión y apps para manejar los informes. Algunos software específicos que usan los técnicos son Spectora o Home Gauge en idioma inglés.
El informe de inspección de viviendas
Obviamente, estamos pagando por un servicio, así que hay que exigir calidad. El trabajo del técnico se representa en el informe técnico de inspección de vivienda. El mínimo:
- ¿Incluye fotos claras y anotadas? Las imágenes ayudan a entender exactamente dónde está cada problema.
- ¿Describe los defectos con detalle y en lenguaje comprensible? Nada de tecnicismos vacíos; debe ser claro y útil.
- ¿Incluye recomendaciones? No solo “qué está mal”, sino también “qué implica” y “qué conviene hacer”.
- ¿Entrega un resumen ejecutivo? Ideal para ver de un vistazo lo más importante.
- ¿Formato digital, PDF o en plataforma online? Cuanto más accesible, mejor.
Preguntas frecuentes sobre la inspección de viviendas
¿Qué es un Home Inspector?
Un Home Inspector es un profesional especializado en evaluar el estado real de una vivienda mediante una revisión técnica, visual y no invasiva, con el objetivo de detectar defectos, riesgos, problemas ocultos y necesidades de mantenimiento antes de comprar, vender o recibir un inmueble.
¿Qué hace un inspector de vivienda?
Un inspector de vivienda examina la casa de forma detallada, comprobando su estructura visible, instalaciones, acabados y posibles patologías, para después elaborar un informe claro y documentado que permita al cliente tomar decisiones informadas sobre la compra o el estado del inmueble.
¿Qué inspecciona un Home Inspector en una casa?
Un Home Inspector revisa todos los elementos visibles y accesibles de la vivienda, incluyendo paredes, techos, suelos, carpinterías, instalación eléctrica, fontanería, climatización, ventilación, humedades, tejado (si es accesible) y aspectos de seguridad, sin realizar obras ni desmontajes.
¿Qué es un informe de inspección del inmueble?
El informe de inspección es un documento técnico que recoge de forma ordenada los hallazgos del inspector, con fotografías, descripciones de los problemas, nivel de gravedad, recomendaciones y un resumen final que facilita entender el estado general de la vivienda.
¿Es obligatorio contratar una inspección de vivienda en España?
No es obligatorio contratar una inspección de vivienda en España, pero sí es altamente recomendable porque permite conocer el estado real del inmueble y evitar sorpresas costosas después de la compra o durante la ocupación.
¿Cuánto cuesta contratar a un Home Inspector?
El precio de una inspección suele variar según el tamaño y tipo de vivienda, pero en España normalmente oscila entre 250 y 350 euros para un piso, siendo más caras las inspecciones de chalets, casas de pueblo o viviendas con elementos constructivos adicionales como tejado o garaje.
¿Es lo mismo una inspección de vivienda que una tasación bancaria?
No, una inspección de vivienda evalúa el estado físico del inmueble, mientras que una tasación bancaria determina su valor económico para una hipoteca; son servicios distintos y con finalidades completamente separadas.
¿Quién paga los servicios del inspector de viviendas?
Generalmente paga el comprador o el arrendador, ya que es quien necesita asegurarse de que la vivienda está en buen estado, aunque en algunos casos el vendedor puede contratar la inspección para demostrar transparencia y facilitar la venta.
¿Sirve la inspección para viviendas en obra nueva?
Sí, la revisión técnica de inmuebles es útil en obra nueva porque permite detectar defectos de acabado, fallos de instalación o problemas de ejecución antes de firmar la entrega o dentro del periodo de garantía, evitando que el comprador asuma errores de construcción.
¿Qué titulación tiene un Home Inspector?
No existe una titulación oficial única en España, pero los Home Inspectors suelen ser arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros o profesionales del sector de la construcción con formación específica y experiencia práctica en patologías y edificación.
¿Cuánto tiempo tarda en realizarse una inspección técnica de vivienda?
El tiempo depende del tamaño del inmueble, pero normalmente una inspección dura entre una y cuatro horas, y el informe suele entregarse en un plazo de 24 a 48 horas según la complejidad del caso.
