consejos para comprar casas

Consejos útiles para comprar casas

¿Una casa grande o pequeña? ¿De contado o a crédito? Cuando se busca una casa siempre hay dudas, por eso conviene tener una pequeña guía de recomendaciones y consejos para comprar casas y no perdernos, tanto en entender los trámites como los pasos que debemos de seguir.

Comprar una casa es el sueño de muchos y puede representar la inversión de los ahorros obtenidos a base de mucho trabajo, por lo que antes de firmar el contrato y hacer el depósito hay que tomar en cuenta diversos factores para evitar gastos innecesarios en el futuro, no es lo mismo comprar unas casas en venta en Barcelona, que unas en Madrid o en un pueblo pequeño. Así que vamos a ver las recomendaciones para comprar una vivienda.

Pasos para comprar una casa

De forma generalizada deberíamos de seguir una serie de pasos o trámites para poder adquirir una propiedad de forma coherente.

En la siguiente infografía listamos paso a paso cuáles deberían de ser los trámites o la evolución hasta que el inmueble esté en nuestras manos. Son puntos comunes en la compraventa de propiedades antes de comprar una casa:

pasos para comprar casas

La imagen representa un recordatorio, que aunque algunos puntos se pueden combinar, en conjunto se debe de plantear todas las situaciones. Son hitos y preguntas que hay que hacer antes de comprar un piso.

Cuánto puedo pagar por comprar una vivienda

Lo primero que debemos de saber es cuánto dinero podemos gastarnos para comprar una casa. Aunque aparentemente esto puede ser un tema obvio mirando nuestra coyuntura económica, sí que hay dos reglas que debemos de seguir para estar tranquilos a lo largo de los años futuros, ser previsores y hacer cálculos en función de diferentes posibilidades:

  • La capacidad de endeudamiento: Es la cuota que podemos pagar todos los meses, que se calculará en función de los ingresos netos mensuales (Es el sueldo base, quitando dietas, comisiones o complementos). Los bancos e inmobiliarias, que sabe mucho del tema, recomiendan no pasar del 35% sobre el sueldo base.

La capacidad de endeudamiento no debe pasar del 35% del sueldo base

  • El importe del préstamo: Habitualmente los bancos conceden entre un 70 y 80% sobre el valor de tasación de la vivienda. En algunos casos esta cuota puede ser más alta si por ejemplo tenemos avalistas, aportamos una suma elevada de dinero al inicio de la compraventa o tenemos un contrato fijo. Esto es un aspecto que debe ser hablado personalmente con el banco en el caso de pedir un préstamo hipotecario.

Estos dos factores combinados son los que determinarán – en mayor medida – la cantidad de dinero que podremos asumir para comprar nuestra propiedad.

Cuáles son los gastos para comprar una casa

La siguiente gráfica podemos testar un esquema generalista de los gastos en la compraventa de un piso. Para tener una certeza exacta – los gastos pueden variar según comunidades autónomas (España) – siempre debemos de preguntar al banco, a la inmobiliaria o en la Notaría y que nos aporten un pequeño listado dónde se reflejen:

simulador gastos compra vivienda
Vía Agencianegociadora

Tres serán los puntos clave por donde se nos ira el dinero:

  • Gastos de Hipoteca: Comisión apertura, tasación, notaria, seguros…etc.
  • Gastos Compraventa: Para vivienda nueva o usada (Segunda mano) donde veremos los Impuesto de actos jurídicos documentados o transmisiones patrimoniales, IVA….etc.
  • Gastos comunes: Notaría, registro, gestoría… etc.

En realidad, es buscar en Internet por ejemplo “simulador gastos compra vivienda” o ” calcular gastos compra vivienda” para que podamos encontrar una calculadora de las cuotas que deberemos de pagar. Recordar que te debe diferenciar entre nueva y vivienda de segunda mano, tipos de vivienda (Chalet, Piso…etc), primera residencia o segunda, y por Comunidades Autónomas.

Formas de pago al comprar un piso

La forma de pago es una de las primeras cuestiones a considerar, ya que será el primer filtro de selección. Las dos formas de pago más utilizadas son:

pagar una casa

  • Pago o depósito en una sola exhibición. Tal vez la forma de pago preferida por la mayoría, pero que no siempre puede llevarse a cabo la pregunta de… ¿Se puede pagar una casa en efectivo? Claro!,  los beneficios que presenta es la inmediatez con que se obtiene la propiedad en su totalidad, el evitar realizar pagos por largos períodos de tiempo y la generación de interés por el atraso en dichos pagos.
  • Crédito bancario. Es una de las formas más comunes para comprar una vivienda. Los beneficios de este sistema de compra es que se establece un determinado número de pagos por un tiempo determinado, se puede negociar un seguro adecuado al momento de la compra y se establece el monto de pago exacto.

Cómo calcular el precio de una casa

Aunque en Internet tenemos acceso a un montón de simuladores que nos indican cómo calcular el precio de un piso, chalet, casa de pueblo, locales…etc. Nosotros vamos a ser un poco más serios sobre el mercado inmobiliario, el valor de una casa se determina de forma oficial por un documento que se llama Tasación, pero nosotros vamos a extraer dos valores para tener una idea:

Por valor medio de venta piso m2 por Provincias

Las tasaciones oficiales son realizadas por entidades acreditadas por el Banco de España, estas entidades emiten informes trimestrales del valor por metro cuadrado de una propiedad por zonas, así que iremos a ver las estadísticas para ver cuánto realmente cuesta el inmueble que queremos adquirir y tener una estimación del valor del precio por el que se debería de vender la casa:

como calcular el precio de un piso
Vía Tinsa

La gráfica anterior (Se pueden consultar desde AQUI, y son trimestrales con el nombre de “Tinsa IMIE Mercados Locales”) nos indica el precio medio por M2 construida por Provincias. Así que la estimación sería:

El precio venta de una vivienda por Provincia = (Precio medio por M2 construida x Sup. Construida con comunes de nuestra vivienda)

El documento también profundiza en ciudades importantes y su evolución de precios como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla…etc.

evolucion precio casas barcelona
Vía Tinsa – Evolución precios casas en Barcelona.

Es importante conocer los precios de las viviendas por barrios en ciudades grandes, tal como podemos ver en la imagen anterior, no es lo mismo comprar en Nou Barris que los pisos en venta en Sarriá, las ciudades grandes como Barcelona o Madrid existe una disparidad importante entre la relación de zonas – precios de venta.

Del informa también podemos extraer un dato interesante, cuánto se tarda en vender una casa por provincias. Esto nos puede ayudar en la negociación de la compra de la vivienda si vemos que la misma, está mucho tiempo expuesta a la venta:

meses necesarios para vender un piso
Meses necesarios para vender una vivienda – Vía Tinsa.

Por valor medio de venta piso m2 barrio

No podemos explicar el proceso de tasación de una vivienda desde la perspectiva técnica, pero si podemos aplicar lo que se llama el “método de comparación” qué forma parte del propio informe. Así sabremos cuánto vale un piso en el barrio donde queremos adquirir la propiedad.

Consiste a grandes rasgos en recopilar 6 inmuebles a la venta en el barrio donde queramos comprar la vivienda con características similares. Y de ellos extraemos la media del m2 construido, es decir:

tasación vivienda

Evidentemente en los cálculos de una tasación influyen otros factores, pero para el cálculo aproximado de venta de un piso con la gráfica anterior tendremos un valor bastante aproximado.

Claves en la compra de una vivienda

Una vez que se realiza la visita junto con la inmobiliaria y se ha recopilado una serie de datos (Estado vivienda, necesita reformas, comprobar instalaciones, carpintería …etc) se puede tener una ligera idea de lo que supondría adquirir la vivienda en cuestión. Sin embargo, no se debe olvidar que no todos los datos que se extraen de la visita son objetivos y válidos para tomar una decisión.

El proceso de investigación

La investigación vecinal es lo primero, en ella se conocen factores como el tipo de vida que se lleva en la zona, posibles efectos negativos que no se vieran a simple vista en la visita, como ruidos molestos, obras, contaminación, delincuencia u otros problemas. Esta información resulta fácil de obtener, sólo preguntando un poco a los vecinos de la zona se puede saber que se cuece.

Por ejemplo; si tenemos hospitales cerca, tiendas y supermercados, colegios, paradas de metro… etc. Importante, tener cerca buenos servicios!

características de un barrio

La investigación comunitaria, es la que se tiene que realizar en la misma comunidad de vecinos, de esta se obtiene información acerca de si la misma tiene problemas con los constructores, el Ayuntamiento, o simplemente si se ha efectuado una derrama importante para subsanar cualquier reforma del edificio, ya que una vez adquirida la vivienda, esta deuda la contrae el comprador.

Cuáles son los documentos necesarios para comprar una vivienda

Hay que tener en cuenta una serie de documentos necesarios a la hora de firmar una compraventa de una casa. En realidad estos documentos nos aportarán una seguridad jurídica e información detallada sobre el inmueble; desde la Escritura, el certificado Catastral, el certificado de eficiencia energética, cédula habitabilidad, nota simple registral…etc.

documentos firma para compraventa casa
Vía Guía vivienda kutxabank

Revisar todos los detalles de la finca

La información documental, quizás la más importante, de ella se obtienen detalles como las cargas que lleva registrada la finca, deudas que le pesan o gravan y están inscritas en el registro de la propiedad, deudas de comunidad, contribución urbana o posibles procedimientos urbanísticos de expropiación o reparcelación que pudieran afectar a la finca.

Información básica

La información que se obtiene del planeamiento es la edificabilidad, la ocupación, el uso del suelo, las alineaciones oficiales y particulares así como los fondos edificables y la densidad constructiva. En definitiva datos útiles a los que necesariamente cualquier vivienda dentro del área o unidad de ejecución debe ajustarse.

información urbanística vivienda
Ejemplo ficha información urbanística

Recuerda que si procedemos a construir una casa, ver el planeamiento urbanístico es muy importante para quitarnos dolores de cabeza futuros.

La nota simple es quizás el documento más importante de la vivienda, es el “DNI” de la finca, detalla los propietarios y su coeficiente de participación en la misma y el titulo de derecho real que posee sobre la finca, entiéndase nuda propiedad, gananciales, usufructo vitalicio, etc.

Además se puede obtener información tan valiosa como el uso y calificación del suelo, metros de construcción y cargas que gravan a la finca, como hipotecas, embargos y demás. La nota simple hay que abonarla y se solicita en el registro de la propiedad del municipio al que pertenezca la vivienda en cuestión y suele tardar de uno a seis días como norma general.

ejemplo nota simple
Ejemplo de nota simple

Garantía de que se compra sin cargas

El certificado de comunidad es aquel que garantiza que la propiedad está al corriente de los pagos y no se venderá la misma con esa carga. Este se solicita al administrador de la comunidad y en su defecto al presidente.

El último recibo de la contribución urbana debe ser satisfecho por el vendedor antes de transferir la vivienda, y se puede obtener una copia en la tesorería municipal.

Por último, es importante también hacerse con una copia simple de la escritura de la vivienda, así sabremos cual fue el último valor de escritura y los metros de la vivienda en escritura para compararlos con la nota simple.

Firma la escritura de la propiedad

Este será el día en que ante notario formalicemos definitivamente la compraventa de la propiedad. Aparte de aportar todos los documentos que anteriormente hemos reseñado, nos gustaría aportar un esquema de los agentes presentes en la firma de una compraventa y cuáles son sus funciones:

agentes presentes firma compra venta vivienda
Vía Guía vivienda kutxabank

La vivienda es una inversión importante, por lo tanto se debe ser cuidadoso a fin de que esa inversión esté bien hecha y constituya un aporte al patrimonio familiar y no un gasto infructuoso, lo cual solo se puede lograr analizando cada detalle de la compra de manera consciente.

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