Cómo mirar el precio mínimo de una casa con el Valor de Referencia Catastral
Hay varias situaciones donde conocer el precio mínimo de un inmueble nos aportará valor. Desde una herencia a la posible venta y compra de una vivienda ideal, por poner ejemplos. Tener un punto de referencia, siempre ayuda.
Para el territorio español, conocer el valor mínimo de una casa, es bastante fácil y rápido de mirar, aunque no lo parezca.
Desde la Dirección General del Catastro este año publican lo que llaman el nuevo Valor de Referencia. Tanto de forma individual por cada propiedad, como en formato mapa con valores medios zonales. El Valor de Referencia será, grosso modo, el precio mínimo de mercado de una propiedad.
En general, el valor de referencia catastral se correspondo con el precio mínimo de mercado que tiene una propiedad en España
Aunque más adelante explicamos el concepto y cómo se calcula, primero, vamos a ver cómo saber el importe mínimo que vale nuestra casa en base al Valor de Referencia catastral.
¿Cómo saber el valor mínimo de una vivienda?
Para conocer el valor de referencia catastral de una propiedad, lo primero que tenemos que saber es la referencia catastral (nos la pide el sistema) y después, entraremos a ver precios. Debemos seguir los siguientes pasos:
1.- Necesitamos la Referencia Catastral del inmueble
Si la conoces, puedes ir al paso 2. Si la desconoces, puedes encontrarla desde el siguiente enlace AQUÍ y buscar por dos opciones:
- Si conoces la dirección exacta. Búsqueda por DATOS en la casilla de CALLE/NÚMERO: provincia, municipio, calle, número y puerta. Después de introducir la información pincha en «DATOS».
- Si NO conoces la dirección exacta. Búsqueda por mapa desde la pestaña de CATOGRAFÍA: Solo tienes que navegar por el mapa y encontrar la ubicación de la propiedad.
Y para por medio del mapa tendríamos la siguiente imagen:
En el proceso anterior podrás consultar cualquier Ref. Catastral para España (Salvo País Vasco y Navarra), sea para mirar tu vivienda, la del vecino o para consultar la referencia del piso que quieres comprar, por ejemplo.
2.- Entramos en Dirección General del Catastro apartado Valor de Referencia
Ahora que ya tenemos la Ref. Catastral. Tendremos que acceder a Catastro desde AQUÍ para una propiedad urbana. Y clic en «Consulta de valor de referencia», como la imagen siguiente:
En la pantalla que nos aparece. Pondremos nuestro DNI y lo que llaman el IDESP o Número de Soporte (DNI antiguo con chip) o el NUM SOPORT (DNI moderno) tal como vemos en la imagen siguiente:
3.- Consultar Valor de Referencia según Referencia Catastral
Una vez que hemos validado el DNI nos aparecerá un apartado que tenemos que rellenar. Seleccionamos finalidad, fecha y ponemos el DNI y la Ref. Catastral.
Al rellenar y pinchar en «Valor de Referencia» se nos aparecerá una nueva ventana con los datos del inmueble y el Valor de Referencia de la propiedad. Tal como vemos en la siguiente imagen:
Cuando pinchas en ver «Valor de referencia», los datos que aparecen: EL Valor de Referencia = Valor mínimo de la propiedad
Nota: En el formulario, podemos consultar cualquier referencia catastral que conozcamos.
Ahora, necesitamos entender qué es el Valor de Referencia de una propiedad en Catastro, y es simple.
El Valor de Referencia de un bien en Catastro es un módulo monetario (Euros/m2) basado en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad.
Pero… ¿Y si quiero encontrar un valor más real del inmueble?
¿Cómo conocer el valor real de una vivienda?
En esta sección podemos calcularlo de tres formas diferentes y que son bastante rápidas:
- Con el importe que hemos obtenido del Valor de Referencia, que es el mínimo.
- Comparando nuestra vivienda con otras
- Con la base de información estadística que tiene Idealista
1.- Valor real inmueble en base al Valor de Referencia obtenido antes
Ahora, como ya tenemos una referencia base. Ajustaremos el Valor de Referencia para calcular el valor real y de mercado de una propiedad, tal como la imagen siguiente:
EL Valor de Referencia es un valor estadístico y objetivo, por lo tanto, no es la «Biblia». Pero puede ser un buen punto de referencia para conocer un valor de venta real de un inmueble.
- Primero, cuando compras una casa, el valor de venta real – en teoría – debería de aparecer en la Escritura de la propiedad. ¡Problema! A los españoles nos gusta mucho el dinero en «B» y no siempre ponemos el valor de venta real en la escritura (Principalmente con la intención de ahorrarnos pagar impuesto). Esto hace suponer que los módulos, en verdad, son valores inferiores a la realidad de la compraventa (Siempre que el bien no sea «singular»).
- En segundo, el factor de minoración que se aplica al Valor de Referencia es para absorber las fluctuaciones del mercado que puedan producirse a lo largo del año siguiente. Es decir, en el 2021 se publicó la Orden Ministerial HFP/1104/2021 que afecta al 2022. Factor de minoración (FM) para inmuebles urbanos y rústicos, que es de 0,9.
- En tercero, el módulo obtenido para Euros/m2 es un valor ante un análisis medio y zonal para bienes que tienen similares características constructivas, antigüedad y estado de conservación. Una media, que para elementos «singulares» podría no ajustarse. Para poblaciones pequeñas, previsiblemente, tampoco, al no tener elementos suficientes para crear un módulo coherente.
Para saber un poco más del nuevo concepto de Valor de Referencia que también puedes consultar AQUÍ, lo exponemos en el siguiente esquema comparándolo con el Valor Catastral:
En conjunto y para la mayoría de propiedades, el valor a la baja obtenido con esta simple consulta y cálculo, es bastante coherente, por ejemplo, para establecer el valor mínimo de venta de un inmueble o testar el valor para realizar una compra.
2.- Valor real del inmueble por comparación de viviendas
Si sigues con dudas, y queremos verificar el valor de mercado real del inmueble tenemos una segunda opción. Más o menos podemos hacer lo que explicamos en el artículo sobre la mejor forma de comprar una casa.
¿Cómo calcular el valor real de una casa? Consiste, básicamente, en recopilar 6 bienes a la venta en el barrio donde queramos comprar la vivienda con características similares. Y de ellos, extraemos la media del valor por m2 construido (Euros/m2 construido), es decir:
Evidentemente, en los cálculos de una tasación influyen otros factores (Estado de la vivienda, altura, edad del edificio, etc), pero, para el cálculo aproximado de venta de un piso con la gráfica anterior tendremos un valor bastante aproximado.
3.- Valor real del inmueble según Idealista
Y si sigues empeñado en conocer el precio de mercado de una casa y comparar, tenemos una tercera forma de calcularlo. Desde Idealista de pueden ayudar en este enlace.
Te proporcionan una valoración inmobiliaria de forma rápida con solo añadir los datos de la vivienda. Si dejas el Email, tendrás un pequeño informe de tasación, es solo informativo, pero extenso y bien estructurado.
Nota: De los datos obtenidos en Idealista (Valoración final del piso), deberías quitar como mínimo un 10% del valor por posibles comisiones o rebajas, tendrás un valor más real del mercado inmobiliario. Y si estas vendiendo el inmueble, mira el artículo sobre que es home staging y sus técnicas de cómo aplicarlas en casa.
Pero, podemos ver más cosas desde Catastro ¡Pues sí!…
¿Cómo saber el precio mínimo de los inmuebles en un barrio?
Para consultar valores medios zonales por ciudad y barrio (Todos estimados con Valor de Referencia), solo tendremos que ir al siguiente mapa de catastro sin necesidad de registrarse:
- Consulta el mapa para inmuebles urbanos desde AQUÍ. Pincha en cartografía y busca ciudad – barrio. Si buscas por Datos no aparecerán los valores medios zonales.
- Consulta el mapa para inmuebles rústicos desde AQUÍ. Pincha en cartografía y busca ciudad – barrio. Si buscas por Datos no aparecerán los valores medios zonales.
Los módulos que vemos en el mapa para inmuebles urbanos, son valores medios por metro cuadrado (Euros/m2) según inmuebles con características estándar de la zona (Según tipología constructiva, superficie media, calidad, antigüedad y estado de conservación). Tal como se indica en la anotación que aparecen en el margen inferior derecho.
En el caso de rústicos, los valores asignados son por cultivos representativos (€/HA).
Consultar el precio bajo de una casa, vivienda o finca siempre aporta valor, sobre todo, cuando estamos tratando el mercado inmobiliario para una compra o comparar valores. Sin contar, por supuesto, en herencias o donaciones, que aquí, puede ser un valor relevante.
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