Comprar casas para reformar
Hace poco, me presentaron a una pareja que se habían comprado una casa para reformar…¡El sueño de su vida! ¡Una vivienda con años, pero sólida! Me comentaban. Ahora, se ha convertido la vivienda en su pesadilla particular.
Directamente la propiedad tiene el pack completo; es una vivienda protegida, y por razones estructurales tienen que demoler los forjados y cubierta, es decir, han terminado comprándose una fachada y un solar.
Esta situación, aunque sorprendente, es más común de lo que crees al comprar una casa o piso, al igual que otros errores ignorados al inspeccionar la vivienda… ¿Qué deberíamos mirar?
1.- Visitar la propiedad con un profesional
Si quieres evitar sorpresas desagradables, es obligado realizar la visita con un profesional; arquitecto, arquitecto técnico o incluso el constructor con el que vas a practicar la restauración, pero por favor, con algún técnico que entienda de rehabilitación ¿Por qué?
Si vamos acompañados de un técnico será más fácil identificar las características de la casa ideal que necesitamos:
- Nos evitamos sorpresas con los afamados vicios ocultos de obra. Problemas que no se ven a simple vista provocados por humedades, filtraciones, grietas, etc.
- En casas, pueden verificar que la estructura, sobre todo forjados, y la cubierta estén en condiciones adecuadas.
- Nos aportarán ideas sobre qué podemos hacer y qué no, ante nuestra idea de reforma.
🟧 Nota: Los vicios ocultos de una casa están definidos en la Normativa Código Civil, artículo 1484 (para España). Reclamaciones al vendedor en plaza de 6 meses si es segunda mano, y 2 años en obra nueva.
En rehabilitaciones integrales, sobre todo en viviendas antiguos, tenemos que tener especial cuidado y mirarlo todo al detalle
Hacemos especial hincapié en validar la estructura y cubierta en viviendas unifamiliares con cierta antigüedad. El peso económico de reconstruir un forjado o una cubierta es muy elevado ¡recuérdalo!
Otro imprescindible es preguntar a los vecinos, sobre todo si es una vivienda en bloque, temas de gastos por acometer reformas en la comunidad (ascensor, cubierta, etc) o si hay zonas antiguas en la edificación, que al final será un gasto extra.
2.- Establecer un presupuesto de reforma real
Es un error típico subestimar el coste que tendrá una restauración. Nos encanta «engañarnos» a nosotros mismos pensando que la reforma de una vivienda será barata ¡Directamente, no!
En realidad, las rehabilitaciones son caras principalmente debido a la demolición/retirada de elementos existentes y la necesidad de realizar trabajos más manuales por los obreros.
Nos empeñamos en comprar una propiedad, y después, preguntar por el coste de la reforma ¡esa no es la vía!
Mínimo, antes de comprar tenemos que asesorarnos sobre el coste de una reforma integral o parcial, y siempre en empresas de la localidad.
¿Qué es lo ideal? Que un técnico visite con nosotros la vivienda a reformar, recuerda el punto anterior ¡tendrás menos disgustos!
Lo que sí sabemos es que hay cuestiones clave que hacen varias los precios considerablemente:
- Tipo de propiedad: No se pueden comparar reformas de pisos con casas unifamiliares.
- Ubicación del inmueble: Hay diferencias importantes en el presupuesto según ciudad. No es lo mismo practicar reformas dentro de Madrid, que en un pueblo que está a 50 km.
- Reforma parcial o integral: De cambiar solo los baños y cocina a una restauración integral de la vivienda, renovarlo todo, es el doble.
- Cambios de distribución y estructura: Mover tabiques, aumentan el precio considerablemente, y más, si es para un baño o cocina. En tema de estructuras o cubierta, es mundo.
- Según acabados: Nos referimos, por ejemplo, al alicatado completo en baño y cocina o optar por paredes lisas.
- Calidad de los materiales finales: Hay diferencias enormes, pero si optas por calidad ¡siempre la tendrás!
- Carpintería: En los últimos años, la partida de carpintería – sobre todo exterior – ha tenido una subida espectacular en precio ¡ten cuidado!
- Sistema de climatización adoptado: El tema de aire acondicionado y calefacción, para pisos es «coherente» pero en viviendas unifamiliares, puede ser un gasto muy importante.
Hay que establecer un presupuesto máximo de rehabilitación para la vivienda, es necesario ¡y cuanto más detallado, mejor!. Además, como nos comenta Oney, profesionales en préstamo para reforma … «Añade un apartado para gastos imprevistos del 15%, siempre aparece algo».
A partir de aquí, ya teniendo claro cuánto nos podemos gastar ¡hay más detalles a mirar!
🟧 Consejo: Si compras una vivienda para reformar con intención de alquilar, se recomienda que el gasto en rehabilitación no supere el 25% del coste de compra del inmueble ¡tenlo en cuenta! de lo contrario, no es tan buena inversión.
3.- No revisar la normativa urbanística que afecta al inmueble
Las ciudades y pueblos están divididos en zonas urbanísticas. Cada área tiene una determinada normativa de aplicación con características particulares; tipo de construcción, alturas, protecciones, etc.
El objetivo es entender si la propiedad cumple con la normativa, pero también ver si existe alguna afección sobre el inmueble o qué podríamos hacer si es una vivienda unifamiliar. Dos ejemplos:
- Compramos un piso en una finca protegida. Las rehabilitaciones en fachada suelen ser más caras porque las exigencias por normativa son más estrictas o que tengas que poner ventanales de madera y no puedas optar por PVC/Aluminio.
- Compramos una casa con planta baja para construir otra planta alta o queremos hacer una piscina, y las ordenanzas de aplicación nos lo impiden.
Consultar directamente por teléfono o por escrito la normativa urbanística sobre una zona determinada, es fácil y en la mayoría de casos el trámite es gratuito.
Para viviendas unifamiliares, os recomendamos encarecidamente que se realicen consultas por escrito
Y mejor aún si obtienes un «certificado urbanístico» del inmueble. Documento firmado por el técnico correspondiente del Ayuntamiento explicando las posibles afecciones y normativa de aplicación.
4.- Reformar sólo el aspecto estético
Muchas veces se prioriza el diseño y la decoración, olvidando aspectos cruciales como las instalaciones de la fontanería, la electricidad o calefacción, que son el «alma» de la casa y las que permiten la habitabilidad.
Para casas y viviendas de más de 25 años, mínimo deberías renovar todas las instalaciones ¡los cambios futuros serán más caros!
En una rehabilitación, la estética de cómo quedará la vivienda es importante, pero mucho más lo que no vemos. Cualquier cambio posterior que se realice en una instalación, nos costará el doble.
Obviamente, siempre tenemos que evaluar nuestras necesidades y las características del inmueble, pero… ¿Qué hay que priorizar en una restauración?
| Prioridad | Elemento a reformar | Descripción |
|---|---|---|
| 1 | Instalaciones | Renovar electricidad, fontanería y climatización (calefacción y AA) en viviendas antiguas para evitar problemas y mejorar eficiencia |
| 2 | Aislamiento térmico y acústico | Mejorar aislamiento de fachadas y/o cambio de ventanas para aumentar confort y reducir consumo energético |
| 3 | Baño | El aseo personal es una prioridad. Ten en cuenta que es relativamente más económico reformar un baño si comparas con una cocina. |
| 4 | Cocina | Invertir en muebles y electrodomésticos de calidad ¡así de simple! |
| 5 | Suelos | Elegir suelos porcelánicos duraderos y resistentes al desgaste |
| 6 | Iluminación | Diseñar iluminación adecuada y cambiar a LED por ahorro energético. |
| 7 | Demás elementos | Primero, invertir en un buen colchón. Después, cambios estéticos como color de paredes, cojines y lámparas, etc. |
🟧 Nota: La tabla anterior es aproximada. Siempre tendremos que evaluar, y mejor con un profesional, que elementos tenemos que priorizar en la reforma.
5.- No conocer la estructura de la vivienda
Pensar en reformar la distribución de nuestra vivienda sin tener en cuenta la estructura, no es un acierto. No siempre podemos mover los tabiques o tirarlos según nuestro antojo.
Pueden aparecer desde pilares empotrados que no hemos visto, a que directamente ese tabique en realidad sea un muro de carga o por ejemplo, que las zonas húmedas (baño y cocina) no siempre las podemos mover de lugar.
¿Cómo puedes evitar estos errores? Lo mejor es visitar el inmueble acompañado de una persona técnica como ya hemos explicado. Además, debe estar al tanto de tus ideas de reforma para asesorarte adecuadamente.
6.- Priorizar la opción barata sobre la calidad
Esto ya no sabemos cómo explicarlo, pero se resuelve repitiendo mucho una palabra ¡calidad, calidad y calidad! Y no sólo cuando hablamos de materiales, también para aquella empresa que contrates.
Si trabajas con profesionales de verdad y materiales de calidad, rehabilitar un inmueble será una delicia, de lo contrario, habrá problemas por todas partes que supondrán gastos extra adicionales que incluso podrían llevar a tener que ampliar o pedir un préstamo para una segunda reforma.
Cuando una reforma es de calidad y bien ejecutada, se nota muchísimo, y viceversa
La frase de «si es para alquilar, así que todo barato» no vale. Cuando en tres años empieza a caer algún azulejo, los muebles de la cocina se desmontan o tengas algún problema de fontanería ¡nos recordarás!
7.- No tener en cuenta la orientación de la propiedad
Otro error común es comprar una vivienda para acondicionar sin mirar su orientación. Esta característica tiene un impacto significativo en el confort, la eficiencia energética y el valor de la propiedad, pero también en el gasto de la reforma ¿Por qué?
Por ejemplo, España se encuentra ubicada en el hemisferio norte, lo que significa que la mejor orientación – para la mayoría de viviendas – es el Sur, es decir, más Sol en invierno y menos en verano. Así que la distribución que se realice debería de ser:
La orientación nos afectará en tanto si necesitamos unas mejores ventanas y aislamiento, en la climatización y ventilación de la vivienda, si necesitaremos toldos o no, etc.
🟧 Nota: Cuidado con aquellas propiedades, que aparte de la fachada como tal (tanto delantera como trasera), tenga algún paramento de medianera que está al aire libre. 99% de probabilidades que necesites aislar mejor interiormente esa pared.
8.- Visitar la propiedad a comprar sin luz natural
Visitar la vivienda en un horario que no tenga luz natural, directamente no procede. Puede parecer obvio, pero es una práctica que demasiada gente la realiza por culpa de no poder cuadrar horarios.
¿Qué es lo que pasa? No vamos a poder observar realmente cómo es nuestra vivienda con luz natural, y es importante, tanto para el bienestar y la salud, como por los ahorros energéticos o por temas de interiorismo y decoración.
El cambio de ver un inmueble al atardecer noche en comparación con las horas centrales del día, es enorme, y os sorprendería los detalles que dejas de observar.
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