Cómo estimar el presupuesto de una reforma paso a paso ¡evita sorpresas!

Cómo crear un presupuesto de reforma real

Pedir tres presupuestos de reforma de un piso y quedarse con el más barato es, probablemente, la peor forma de decidir una rehabilitación. Y sin embargo, es lo que hace casi todo el mundo… ¿Cómo sabes si es barato? ¿Es caro? ¿Falta algo?

En Geteco, empresa de reformas en Valencia, lo tienen comprobado: cuando el cliente llega con sus propios números, aunque sean aproximados, la conversación cambia. No se habla de precio final de reforma, sino del alcance real de la obra y sus necesidades.

Si creas tu propio presupuesto de reforma utilizando una base de precios oficial, tendrás una visión mucho más realista y detallada del coste

Hay institutos y colegios técnicos que tienen bases de precios de construcción que cualquiera puede consultar y que permiten montar una estimación decente antes de sentarse a hablar con nadie.

Qué es una base de precios de construcción

Son bases de datos técnicas, actualizadas periódicamente, que utilizan arquitectos, aparejadores y administraciones para redactar presupuestos y proyectos. No son buscadores de «precios medios de internet»: descomponen cada unidad de obra en materiales, mano de obra y medios auxiliares.

Las más consultadas en España:

• BDC del Instituto Valenciano de la Edificación (IVE) que puedes consultar desde AQUÍ. Además publica herramientas simplificadas para estimar el coste de reformar una cocina o un baño sin manejar la base completa.
• BEDEC, del Institut de Tecnologia de la Construcció de Catalunya (ITeC), una de las más extensas.
• Base de Costes de la Construcción de Andalucía (BCCA), de uso habitual en obra pública.
• Generador de Precios de CYPE y bases comerciales tipo PREOC, muy usadas en despachos técnicos.

Con los valores indicados en estas bases de precios obtienes el PEM (Presupuesto Ejecución Material), es lo que cuesta físicamente tu casa

🟧 Nota: Con estas bases de precios obtienes el PEM (Presupuesto Ejecución Material), es lo que cuesta físicamente tu casa (ladrillos, azulejos y las horas del albañil que los pone).

¿Qué aporta consultar las bases de precios en la práctica? Cuando miras el precio de «alicatado de azulejo cerámico» no obtienes un número mágico. Obtienes:

• El material: tipo de azulejo, formato, cantidad por metro cuadrado y merma prevista.
• La mano de obra: horas de oficial y de peón necesarias para ejecutar ese metro cuadrado.
• Los medios auxiliares: adhesivo, junta, pequeño material, porcentaje de costes indirectos.

Esa transparencia es justo lo que falta cuando comparas presupuestos. Y es lo que te permite detectar si todos están midiendo lo mismo.

Un presupuesto sin mediciones no es un presupuesto, es una cifra… ¡mide los m2 de los elementos que quieres cambiar, lo necesitas!

Cómo estimar el coste de reforma paso a paso + Plantilla

No necesitas ser aparejador. Necesitas ser ordenado.

La mayoría de reformas no fracasan por culpa del presupuesto ni del diseño. Fracasan porque no hay una visión clara de lo que quieres a futuro

1. Define el alcance real. Escribe qué vas a tocar y qué no. «Reformar el baño» puede significar cambiar sanitarios o significar picar hasta el forjado, rehacer instalaciones y bajar el techo. El coste entre una cosa y otra se multiplica.
2. Mide. Metros cuadrados de suelo, metros cuadrados de paramento vertical a alicatar, metros lineales de tabique a derribar, número de puntos de luz. Una cinta métrica y un papel bastan para una primera aproximación.
3. Asocia cada trabajo a una partida. Demolición, albañilería, fontanería, electricidad, carpintería, alicatados y solados, pintura, ayudas de albañilería, gestión de residuos.
4. Consulta el precio unitario en la base que elijas y multiplícalo por tu medición.
5. Suma lo que casi todos olvidan: gestión de residuos, plan de Seguridad y Salud, licencia municipal o declaración responsable, honorarios técnicos, si hay intervención estructural se necesita arquitecto, e IVA.

El punto 5 es el que revienta presupuestos. La gestión de residuos y las tasas municipales (en media el 4% del PEM) no son opcionales, y en una reforma integral no son céntimos.

🟧 Nota: Al valor que hemos obtenido antes de las bases de datos, PEM (Presupuesto Ejecución Material), hay que añadir el % en Gastos Generales (GG) + Beneficio Industrial (BI):

• Los Gastos Generales (GG) son costes que la empresa de reformas tiene que pagar solo por existir y mantener la puerta abierta, independientemente de si está haciendo tu obra o no (Se aplica entre un 10 – 15%)
• El Beneficio Industrial (BI) es la ganancia neta que le queda a la empresa tras cubrir todos sus costes (Se aplica entre un 6 – 12%)

Ahora, para facilitar el poder crear un presupuesto más acertado, os dejamos la opción de descargar una plantilla de presupuestos de reforma en Excel:

Un ejemplo de reforma en un piso completo

Más que un importe cerrado, que dependerá de tus calidades o estado de la vivienda, lo útil es entender cómo se reparte el gasto en una reforma completo de un piso:

🟧 Nota: Hay que tener en cuenta que cada reforma es un mundo, la tabla representa sólo una aproximación.

Fíjate en un detalle: las partidas donde más se dispara el precio son la albañilería, carpintería, electricidad e iluminación para reformar un piso completo. Y cuidado con instalaciones de climatización, dependiendo del proyecto ¡pueden subir mucho!

Aquí faltaría añadir otros gastos que deben de considerarse:

• Proyecto y tasas de Licencia de obras: Si es necesario proyecto – es un buen gasto – y el pago ni la tramitación de la preceptiva licencia de obras (Suele rondar entre el 4% al 6% del PEM)
• Honorarios técnicos: Si se contrada a un arquitecto, aparejador o decorador. Esto lo tendrás que pagar a parte.
• Imprevistos: Los trabajos no presupuestados que puedan surgir durante el transcurso de la obra. Se presupuestan aparte o se realizarán por administración (hay que guardar un 10% extra para imprevistos)
• Suministros para ejecutar obra: En una reforma de un piso se entiende que los suministros los tenemos (luz, agua, etc.) pero en una casa de pueblo, no está tan claro.
• Impuestos: En los presupuestos normalmente no se incluye el IVA. Normalmente es el 10% para España, pero hay casos puntuales que son el 21% ¡cuidado!

Para aplicar el IVA reducido del 10% en la reforma de una vivienda, el cliente debe ser un particular o comunidad, el inmueble tener más de dos años de antigüedad y los materiales aportados por el reformista no superar el 40% del coste total.

Si falla cualquiera de estos tres requisitos, toda la obra tributa al 21%, bastando con que el inmueble sea objetivamente apto como vivienda sin requerir cédula de habitabilidad.

Qué debe incluir un presupuesto para poder compararlo

Cuando ya tengas tu estimación, exige que los presupuestos que recibas estén en el mismo formato. Como mínimo:

• Partidas desglosadas con descripción, unidad de medida, medición y precio unitario.
• Calidades concretas: marca y modelo, o al menos gama y características técnicas. «Azulejo de primera calidad» no significa nada.
• Plazo de ejecución con fecha de inicio y de fin, y qué ocurre si se incumple.
• Qué queda excluido. Es tan importante como lo incluido.
• Forma de pago vinculada a hitos de obra, no a fechas del calendario.
• Garantía por escrito y datos fiscales completos de la empresa.

Si un documento no permite comparar línea a línea con otro, es que no está pensado para que compares

🟧 Nota: Cuando hablamos de reformas, hay bastantes ayudas para la temática de la eficiencia energética. Consulta el IDAE y ayudas por Comunidades. Tan importante como la obra es guardar la documentación desde el día 1.

Cuánto tarda en hacerse una reforma

La fase de construcción física representa solo una pequeña fracción del tiempo total, ya que el diseño detallado y la obtención de licencias suelen demorar varios meses adicionales.

Para una reforma de un piso completo,  entre la planificación y la ejecución final, el proyecto puede requerir casi un año de trabajo

Por qué el precio real siempre se desvía de la referencia

Una base de datos te da un valor teórico. La obra lo corrige, y bastante:

• Accesibilidad de la vivienda. Un cuarto piso sin ascensor no cuesta lo mismo que un bajo con puerta a la calle. Toda la retirada de escombro y la subida de material se hace a mano.
• Aparcamiento y carga/descarga. En centros históricos con restricción de tráfico, la logística de la obra encarece la ejecución de forma real y medible.
• Estado del edificio. En fincas anteriores a los años sesenta aparecen forjados de vigueta de madera, humedades por capilaridad o instalaciones que ya no cumplen normativa. Eso no está en ningún precio unitario.
• Diferencias geográficas de mano de obra, que entre comunidades e incluso entre provincias son significativas.
• Ordenanzas municipales de ruido, que en algunos ayuntamientos reducen las horas efectivas de trabajo.

La diferencia entre disfrutar una reforma y volverse loco está en la planificación ¡no en los materiales!

Por eso una base de precios marca un suelo razonable, no un techo. Si un presupuesto está muy por debajo de esa referencia, la pregunta no es «qué suerte». La pregunta es qué falta.

Por qué merece la pena hacer tus números antes de pedir presupuesto

Ninguna base de precios te va a dar el coste exacto de tu reforma; ninguna herramienta puede hacerlo sin ver la vivienda. Lo que te da es algo más valioso: criterio.

En una reforma, las sorpresas siempre llegan en mitad de la obra, cuando ya no hay marcha atrás

Con una estimación propia, dejas de negociar a ciegas, entiendes por qué un presupuesto es más caro que otro y detectas antes las partidas que alguien ha decidido no incluir para que su número final quede bonito.

¡Y cuidado con las estafas! Estafa recurrente: cobran señal, hacen la primera fase o derriban dos cosas, y desaparecen…

• Señales de alarma: anticipo grande, sin contrato, sin NIF en factura, pago total por adelantado.
• Reglas de protección: contrato por escrito con plazos, factura con NIF, pago ligado al avance real de obra.

Antes de dar ninguna señal, exige siempre tres cosas: contrato por escrito, factura con NIF de la empresa, y nunca pagues la obra completa por adelantado. El pago debe ir ligado al avance real de los trabajos.